12月初，國土部正在北京、上海等多地調研，醞釀新的土地供應政策，其中工礦企業存量用地入市和農村集體用地局部有條件入市情況，被重點調研。
“此次調研分量很大，調研組帶頭不乏有國土部司級領導。土地供應雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點關注?！币晃粎⒓诱{研座談的國土部知情人士介紹。
“國土部調研組也來過工商聯，想了解能否形成政府供地和市場供地雙軌制”， 全國工商業聯合會房地產商會名譽會長聶梅生告訴本報。
聶認為，就市場供地途徑看，農地入市是一個方向，預計農村生產用地之外的集體建設用地入市或將有新突破，形成集體和國有建設土地供應的雙軌制。
另一位接近國土部的知情人士介紹，原有的承包地也擬出臺相關措施，鼓勵進入流通領域，避免撂荒，但前提是不改變集體用地性質的內部流轉。
該人士同時介紹，市場供地軌道還可能在工礦企業存量用地上突破，“存量工礦企業用地或有條件突破用地限制，升級為住宅及商業用地地塊”。
工礦存量地或可入市
上述接近國土部的知情人士介紹，“盤活工礦企業的存量閑置用地，使其進入流通領域，以緩解當前的供需矛盾”，是國土部調研組關注重點之一。
從不久前結束的國土部座談會反饋信息看，上述參會人士介紹，傾向模式是建立市場化供地渠道，一部分工業用地經整理后，轉為其他用地，比如改建成辦公樓或者住宅。
各地工業用地供地規模龐大，國土部數據顯示，我國工礦用地供應率一般占到國有建設用地供應量的40%-50%，而歐美市場經濟國家工業用地只占20%到30%。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文稱，每年大約40%左右土地出讓給工業企業用地，同時，工業用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到。
上海良玉投資有限公司總經理郭玉良介紹，政府壟斷建設用地供給后，主要通過兩個渠道供應，商業經營用地以“招拍掛”方式出讓；非經營性用地，如工業、倉儲、交通、教育等用地，則協議出讓。
“雖然國家協議出讓規定不低于基準地價的70%，并于2007年制定統一的工業用地出讓最低指標，但是定價權掌握在地方政府手里，為了招商引資，爭搶項目，工礦用地定價非常低，不乏零地價?！惫f。
“工業用地使用年限是50年，而大部分產業生命周期短于50年。制造業不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑置?！惫Q。
實際上，郭稱，部分工礦企業也積極和政府溝通，試圖盤活企業閑置存量用地，進行商業開發等，而按規定，這些土地的用途一般不得隨意變性。
上述接近國土部的知情人士介紹，在住宅、商服用地和工業用地的“剪刀差”下，部分企業私下變更土地性質的違規行為較為常見。
農地或有條件入市
聶梅生告訴本報，另據調研組反饋信息，農地入市或將有新突破。
“我國現行的土地政策是農民集體用地先被征用，轉為國有用地后，才能入市”。聶指出，但形成集體和國有建設土地供應的雙軌制體系，是從十六大以來就明晰的土地制度改革的一大方向。
“我國在這個方向上準備了很久，浙江、重慶、成都、北京進行了試點”，聶表示。
“就國土部調研情況看，傾向方向是，在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，使農民逐步成為集體用地的交易主體，先釋放農村閑置宅基地進入建設用地?！?/FONT>
聶表示，農民轉化為市民后，把農村閑置的宅基地作為資產流轉。這一方面增加土地供給，降低房價，另一方面，也為農民提供在城鎮居民生活的資金基礎。
聶亦強調，并非所有閑置農地都能進入市場，只是布局在中心城區附近、產業較為集中區域的集體建設用地，在經過整理之后進入流通領域，而距離較偏遠的農村仍有可能采用征地制度。
中國農業大學土地管理系主任朱道林也認為，農地入市一定是局部的，“一旦大量入市，地方財源大規模縮減，在沒有建立相應配套機制，尤其失地農民的后期保障未到位的情況下，并不利于農村統籌發展”。
聶則介紹，即便集體建設用地入市后，也不一定會獲得全部收益，可能會通過稅收調節，使部分土地收益成為地方財政收入，從而彌補地方財政損失。
上述接近國土部的知情人士稱，在上述兩項改革前，短期內完善土地供應結構和方式的概率更大。
該知情人士稱，土地供應制度的完善，體現在結構上，包括提高養老、高新技術產業的供地規模等。
從區位上看，各地的土地市場在區域上冷熱不均，在土地市場不景氣背景下，各地常集中推位置優越地塊刺激市場。
“未來很可能鼓勵地方政府推地時，也多考慮郊區縣的地塊。”上述人士稱。此外，地方政府供地常有時間差異，年初供地積極性小，年底大量推地，對此也很可能會設定規則，平衡推進。
此外，還將改革完善招拍掛制度。中國土地學會副理事長黃小虎稱，今后減少土地劃撥及協議出讓，更多地轉為土地有償使用應該是一個方向。
近年來，隨著地王頻出、地價飆升，業界對現行土地招拍掛制度助推地價上漲多有詬病。對此，國土部自2010年開始就開啟了土地招拍掛的改革完善，其中，擯棄“價高者得”是基本方向。
據了解，北京是土地招拍掛改革試點的城市之一。上述接近國土部的知情人士介紹，通過兩年試運行，北京版的土地招拍掛方案，比如嘗試大量采用綜合評標方式出讓土地，減少土地價格在評標指標中所占比例、“降房價、競地價”、“降房價、競政策性住房面積”等。該人士介紹，未來土地招拍掛改革，有望借鑒北京模式。
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